IDEE▪M Interieur

Te veel papierwerk? Er ontbreekt er nog eentje.

Wie in Vlaanderen een woning wil verkopen, moet vandaag een behoorlijk dossier kunnen voorleggen. En terecht.

Een kandidaat-koper krijgt onder meer informatie via het energieprestatiecertificaat (EPC), het bodemattest, de keuring van de elektrische installatie, het asbestattest, het postinterventiedossier, informatie over de overstromingsgevoeligheid en de stedenbouwkundige inlichtingen.

Een hele hoop administratie dus. Als verkoper moet je voor een deel van die documenten zelf actie ondernemen. De notaris neemt een aantal informatieverplichtingen voor zijn rekening en ook een vastgoedmakelaar, wanneer je die inschakelt, kent doorgaans goed zijn weg in deze papierwinkel.

Het doel van al die informatie is duidelijk: een toekomstige eigenaar moet vóór de aankoop een zo volledig mogelijk beeld krijgen van het vastgoed dat hij wil kopen. En dat is maar goed ook.

Toch valt mij iets op.

We informeren een koper over energieverbruik, bodemkwaliteit, elektriciteit, asbest, overstromingsrisico en stedenbouwkundige toestand. Maar over de bouwkundige toestand van het gebouw zelf? Daar gaapt nog steeds een opmerkelijk gat.

Liefde maakt blind

Wie ooit op huizenjacht ging en plots voor dat ene droompand stond, kent het gevoel.

Je wordt betoverd door iets wat zich moeilijk in cijfers laat vatten. Een romantische erker. Elegant glas-in-lood. Hoge plafonds. Een wijds uitzicht. Een majestueuze eik in de tuin. Of misschien gewoon je favoriete café op wandelafstand.

Er is iets. De X-factor.

Je bekijkt het EPC, het asbestattest, de elektrische keuring en de stedenbouwkundige informatie. Alles lijkt min of meer in orde.

Waarom zou je nog twijfelen?

Bij oudere woningen en gebouwen met een lange verbouwingsgeschiedenis ligt dat vaak moeilijker. Denk aan dat charmante herenhuis uit 1920, die oude hoeve met het oorspronkelijke dakgebinte of die woning die door verschillende generaties telkens een stukje werd aangepast.

Daar zou een X-raybril bijzonder handig zijn. Mocht die bestaan.

Want precies daar zit volgens mij een opvallend hiaat: bij de verkoop van een woning bestaat geen algemene verplichting om de bouwkundige toestand vooraf onafhankelijk te laten screenen. Als koper kan je natuurlijk zelf een architect, ingenieur of andere bouwprofessional inschakelen. Maar in de praktijk gebeurt dat lang niet altijd.

Liefde maakt immers blind. En tijdsdruk helpt ook niet.

Terwijl jij nog een deskundige wilt laten langskomen, staat misschien al een volgende kandidaat-koper klaar. Je wilt dat droomhuis niet mislopen en beslist snel.

Pas later beginnen bepaalde zaken op te vallen. Een elektrische installatie conform maken blijkt aanzienlijk duurder dan verwacht.

Een schurende deur die tijdens de bezichtiging onschuldig leek, blijkt misschien samen te hangen met bewegingen in de constructie. Een vochtprobleem was tijdens dat zonnige bezoek in augustus nauwelijks zichtbaar.

Het dak blijkt aan het einde van zijn levensduur. Een oude aanbouw blijkt technisch heel wat minder degelijk uitgevoerd dan je dacht.

En zo loopt het renovatiebudget langzaam maar zeker op.

Bekruipt je dan het gevoel dat je geen volledig beeld hebt gekregen van wat je kocht, dan kom je al snel terecht in een moeilijke discussie over zichtbare en verborgen gebreken, informatieplichten, aansprakelijkheid en wat een koper redelijkerwijs zelf had kunnen vaststellen.

Niet bepaald het soort discussie waarvan je droomde toen je verliefd werd op die erker.

Het oog van een kenner

Een bouwkundige basisscreening had in heel wat gevallen minstens enkele waarschuwingslichten kunnen doen branden.

Daarvoor hoeft niet elke vloer te worden opengebroken en hoeft ook niet achter elke muur te worden gekeken.

Een basisscreening is geen destructief onderzoek en biedt geen garantie dat ieder verborgen gebrek wordt ontdekt.

Maar het getrainde oog van een bouwprofessional kan wel signalen herkennen die een kandidaat-koper gemakkelijk over het hoofd ziet.

Scheurvorming.

Vochtsporen.

Vervormingen in vloeren of dakconstructies.

Problemen met gevels of aansluitingen.

Verouderde bouwdelen.

Onlogische verbouwingen.

Of gewoon elementen waarvan duidelijk is dat ze binnen afzienbare tijd een aanzienlijke investering zullen vragen.

Zo’n screening kan de koper een realistischer beeld geven van wat hem na de aankoop te wachten staat.

Niet om hem af te schrikken.

Wel om hem met open ogen te laten beslissen.

Van droom naar nachtmerrie

Tijdens mijn loopbaan als bouwprofessional zag ik net iets te vaak hoe een droomrenovatie langzaam in een financiële nachtmerrie veranderde.

Niet noodzakelijk omdat iemand te kwader trouw was.

Soms waren problemen eenvoudigweg onvoldoende zichtbaar. Soms werden ze onderschat. Soms wist de verkoper het zelf niet. En soms wilde een koper vooral heel graag geloven dat het allemaal wel zou meevallen.

De nuchtere bouwkundige realiteit moeten verkondigen wanneer de woning al gekocht is, is zelden een aangename boodschap.

Daarom mijn oproep aan de regelgever:

maak ook een onafhankelijke bouwkundige basisscreening onderdeel van het verkoopdossier van een woning.

Geen lijvig technisch onderzoek van honderden pagina’s.

Geen verplichting om iedere steen om te draaien.

Wel een heldere, professionele eerste beoordeling van de zichtbare bouwkundige toestand en de voornaamste risico’s van het gebouw.

Dat zorgt voor meer transparantie.

Het geeft kandidaat-kopers de mogelijkheid om toekomstige renovatiekosten realistischer in te schatten.

En misschien voorkomt het dat een droomwoning enkele maanden later toch een kat in de zak blijkt te zijn.

We informeren een koper vandaag over energie, asbest, bodem, elektriciteit, overstromingsrisico en stedenbouw.

Waarom zouden we hem dan niet informeren over datgene wat hij werkelijk koopt: het gebouw zelf?

Author: IDEE-M Interieurarchitecten

Interieurarchitect